こんにちは。
京都市を中心に注文住宅やリノベーションを展開している工務店、ナチュラルデザインの代表、合田太一です。

家づくりの計画を進める中で、車の買い替えや教育ローンの利用がきっかけとなり、想定していた金額まで住宅ローンを借りられなくなってしまうケースは珍しくありません。
希望額に届かず困惑される方も多いのですが、その主な原因は金融機関が審査で重視する「返済比率」という仕組みにあります。

返済比率とは、年収に対する年間返済額の割合のことで、住宅ローンだけでなく車やクレジットカードのリボ払いなどの返済額も合算して計算されます。
そのため、自動車ローン返済が残っているだけで、借入可能な上限枠が大幅に削られてしまいます。

今回の記事は、具体例をもとに、返済比率の仕組みや注意すべき借入の種類、後悔しない資金計画の進め方を整理しました。
住宅ローンの検討を始める前の参考にしてみてください。

住宅ローン以外の借入が、なぜ家づくりに影響するのか

住宅ローンの借入可能額は、年収だけでなく「総返済負担率（返済比率）」という基準によって決まります。
この基準には、住宅ローン以外の借入も含まれるため、家づくりの計画中に自動車ローンなどを新たに組んでしまうと、希望していた借入額まで届かなくなることがあります。

総返済負担率という基準の考え方

総返済負担率とは、年収に占める、年間のすべての借入返済額の割合のことです。
「住宅ローンをいくら借りられるか」は、この割合をもとに判断されるとイメージしていただくと分かりやすいかもしれません。
フラット35を取り扱う住宅金融支援機構では、次のような基準が公表されています。

年収	総返済負担率の基準
400万円未満	30%以下
400万円以上	35%以下

この基準に含まれる「すべての借入」には、フラット35以外の住宅ローンだけでなく、自動車ローンや教育ローン、カードローンによるキャッシングや分割払い、収入合算をされる配偶者の借入、さらに賃貸中の住まいに関わる借入まで含まれると説明されています。
心当たりのある方は、一度確認しておくと安心です。
民間の金融機関でも、同様の考え方で審査が行われる場合が多いとされていますが、詳細な基準は金融機関ごとに異なり、公表されていないことが一般的とされています。

なぜ他の借入まで確認されるのか

なぜ、金融機関はここまで細かく他の借入を確認するのでしょうか。
住宅ローンは数十年にわたる長期の返済になるため、他の返済と重なったときに家計が無理なく成り立つかどうかを、事前にしっかり見極める必要があるからだと考えられます。
金融機関にとっても、無理な貸し付けは避けたいというのが基本的な立場です。

実際、私どもナチュラルデザインでも、資金計画のご相談を伺う中で、「車を買い替えたら、想定していた予算で家が建てられなくなった」というお話をうかがうことがあります。
土地探しの真っ最中に通勤用の車が故障してしまい、やむを得ず新しい車をローンで購入されたご家庭もありました。
多くの場合、悪気があって組んでいるわけではなく、家づくりとは別の場面で必要になったローンが、結果的に住宅ローンの枠を圧迫してしまうケースがほとんどです。
だからこそ、家づくりを考え始めた早い段階で、この仕組みを知っておいていただきたいと考えています。

年収600万円のケースで考える、返済比率の具体例

実際の数字で見ると、他の借入がどれくらい住宅ローンに影響するかがイメージしやすくなります。
ここでは、年収600万円のご夫婦を例に整理してみます。

借入可能額の上限と、無理のない返済額の違い

年収600万円の場合、フラット35の基準では総返済負担率35%以下が目安となるため、年間の返済枠は210万円、月あたりにすると17.5万円程度が上限の目安になります。
ただし、これはあくまで審査上の上限であり、無理なく返済しやすい比率とは別のものです。
返済比率の目安は手取り収入の30〜35%といわれる一方で、無理のない返済を続けるためには20〜25%程度に抑えることが望ましいとされています。
年収600万円であれば、年120万〜150万円、月10万〜12.5万円程度が、より安心できる範囲の目安といえそうです。

住宅金融支援機構が2025年7月に公表した2024年度のフラット35利用者調査によると、フラット35利用者全体の総返済負担率の平均は23.2%で、住宅の種類別に見ると、土地付き注文住宅は平均26.8%とほかの住宅タイプと比較して高めの傾向が続いています。
この数字からも、多くの方の上限ぎりぎりではなく、ある程度ゆとりを持った範囲で借入をしていることがうかがえます。

自動車ローンがあると、借入可能額はどう変わるか

ここで、毎月3万円の自動車ローンを返済しているご夫婦を例に考えてみましょう。
年収600万円で総返済負担率35%以下の基準に当てはめると、年間の返済枠は210万円（月17.5万円）ですが、ここから自動車ローンの3万円を差し引くと、住宅ローンに充てられる枠は月14.5万円程度まで下がる計算になります。

2026年7月末日時点でもっとも多く選ばれているフラット35の金利は年3.140%です。
この金利と返済期間35年を前提に試算すると、月々3万円の差は、借入可能額にしておおよそ数百万円単位の差につながる可能性があります。
これは、希望していた床面積を数畳分あきらめたり、性能や仕様のグレードを見直したりしなければならないほどの金額になることもあります。

※上記はあくまで一般的な試算例です。実際の審査では、契約する金利とは別に、金融機関独自の「審査金利」が用いられる場合があり、借入可能額は金利や返済期間、金融機関ごとの基準によって変わってきます。正確な借入可能額は、実際の審査でご確認ください。

家づくり中に見落としやすい借入と、後悔を防ぐための進め方

返済比率に影響するのは、自動車ローンだけではありません。
ふだんはあまり意識されないような借入も、審査の対象になることがあります。

• 自動車ローン、カーリース：家づくりの検討時期は、お子様の成長などをきっかけに車を買い替えるタイミングと重なりやすく、うっかり新しいローンを組んでしまうケースが多く見られます。買い替え自体が悪いわけではなく、タイミングを資金計画とすり合わせることが大切です。
• 教育ローン、奨学金：奨学金は「学費のための制度だから特別扱いされる」と誤解されがちですが、金融機関から見れば通常のローンと同じように扱われる場合があるとされています。
• カードローン、リボ払い：クレジットカードのリボ払いは、利用残高が少額であっても「毎月の支払いが続いている＝継続的な借入」として評価される場合があるとされています。利用中の方は、住宅ローンの相談前に残高を確認しておくと安心です。
• スマートフォン本体の分割払い：携帯電話の分割払い契約が個人信用情報に記録されている場合、金融機関がその支払い状況を確認することがあるといわれています。「機種代金0円」といった表記で、ローンを組んでいる実感が薄いまま利用している方も少なくありません。
• 家具や家電のショッピングローン：新生活に向けて家具や家電をまとめて購入する際、分割払いを選ばれる方もいらっしゃいます。金額が大きい場合は、他の借入と同様に審査で確認される可能性があります。

私どもの現場でも、「スマホの分割払いが借入として扱われるとは思わなかった」というお声をいただくことがあります。
金額の大小にかかわらず、契約の形として継続的な支払いがあるかどうかが見られますので、まずはこうした仕組みを知っておいていただくことが、後悔を防ぐ第一歩になります。
特に、住宅ローンの事前審査を控えたタイミングで大きな買い物を検討されている場合は、一度立ち止まって、資金計画への影響がないかを確認していただくことをおすすめします。

家づくり前にできる「借入の棚卸し」

大切なのは、家づくりを具体的に考え始めた段階で、一度「借入の棚卸し」をしておくことです。
特別なことをする必要はなく、次のような整理から始めていただくだけで十分です。

• 現在の借入（車、教育ローン、カードの残高など）を一覧にして、毎月の返済額と残高を書き出してみましょう。ご夫婦それぞれの分を合わせて確認することも大切です。
• 車の買い替えや大型家電の購入など、大きな買い物の予定がある場合は、資金計画が固まるまで時期をずらせないか検討してみることをおすすめします。
• リボ払いやキャッシングの利用がある場合は、可能な範囲で早めに完済しておくと、返済比率の計算がすっきりします。
• 「借りられる上限」と「無理なく返せる金額」は別のものだと意識し、20〜25%程度の返済比率を一つの目安として考えてみてください。

こうした整理は、ご夫婦だけで進めようとすると、何を優先すべきか判断に迷う部分も多いものです。
特に、車の買い替えのタイミングや、教育費とのバランスなどは、ご家庭ごとに事情が異なるため、一般論だけでは判断しづらい部分でもあります。
早い段階で資金計画を専門家と一緒に確認しておくことで、見通しを立てやすくなり、土地探しやプランづくりも安心して進めやすくなります。
私どもも資金計画のご相談では、借入可能額の上限を目指すのではなく、ご家庭の家計にゆとりを持たせた返済計画をご一緒に考えることを大切にしています。
教育費や車の買い替え、将来のライフイベントまで見据えたうえで、無理のない借入額をご提案できるよう努めています。

この記事のまとめ

住宅ローンの借入可能額は、年収だけでなく、自動車ローンや教育ローンなど、その他の借入も含めた「返済比率」で判断されます。
家づくりの計画中に新たなローンを組んでしまうと、希望していた借入額まで届かなくなることがあるため、早めの整理が大切です。

• 総返済負担率（返済比率）は、年収に応じて30〜35%以下が審査上の基準とされている
• 実際に無理なく返済しやすい比率の目安は20〜25%程度とされている
• 自動車ローンだけでなく、教育ローン・奨学金・リボ払い・スマホの分割払いなども対象になり得る
• 家づくりを考え始めたら、まず現在の借入状況を整理しておくと安心
• 「借入可能額の上限」と「無理のない返済額」は別のものと考える

住宅ローンは長いお付き合いになるものだからこそ、「借りられる金額」ではなく「安心して返し続けられる金額」を基準に、ご夫婦で少しずつ整理していただければと思います。
焦って結論を出す必要はありませんので、気になることがあれば、その都度確認しながら進めていただければ十分です。

※本記事には、内容理解を助ける目的で一部AI生成画像を使用しています。

引用元・参照元

• 住宅金融支援機構（フラット35）「年収による借入額などの制限はありますか。」
  https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge311.html
• 住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」（2025年7月公表）
  https://www.jhf.go.jp/files/a/public/jhf/400374389.pdf
• 三井住友銀行「住宅ローンの返済比率とは？審査に通りやすい比率の目安と注意点」
  https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/column/repayment-rate/
• 株式会社リクルート「2026年7月の住宅ローン金利（フラット35・変動金利・10年固定）を予想！」
  https://finance.recruit.co.jp/article/f001/
• 株式会社セレクトビジョン「住宅ローン審査に影響する借入とは｜カードローン・奨学金・車ローン等」
  https://www.selectvision.co.jp/kounyu-info/juutaku-loan-shinsa-kariire-eikyou/
• 「住宅ローンの教科書」「携帯（スマホ）の分割払いは住宅ローン審査に影響するか？」
  https://wismoney.jp/home-loan/sumaho/

※本記事は執筆時点（2026年7月末日）の情報です。制度や金利、審査基準などは変更される場合がありますので、実際のお借入の際は、各金融機関に最新の情報をご確認ください。

よくある質問＜FAQ＞

Q1. 自動車ローンがあると、住宅ローンは全く組めなくなりますか？

A. いいえ、自動車ローンがあるからといって、住宅ローンを組めなくなるわけではありません。
多くの場合、他の借入も含めた返済比率が基準の範囲内であれば、審査を進めることは可能です。
ただし、希望していた借入額より少なくなることはありますので、早めに現在の借入状況を整理しておくと安心です。

Q2. 奨学金の返済が残っていても、家は建てられますか？

A. 奨学金の返済がある場合でも、住宅ローンを組むことは可能です。
ただし、奨学金の返済額も他の借入と同じように返済比率の計算に含まれるため、借入可能額に影響することがあります。
ご家庭の状況によって結果は異なりますので、資金計画の段階で一度確認しておくと安心です。

Q3. スマホの分割払いも、そんなに影響するのですか？

A. 契約内容によっては、スマートフォン本体の分割払いも信用情報に記録され、審査の際に確認されることがあります。
金額としては小さくても、「継続的な支払いがある」という事実が見られる場合がありますので、気になる方は契約内容を一度確認してみてください。

Q4. 返済比率さえ基準内であれば、安心して大丈夫ですか？

A. 基準を満たしていることは、あくまで審査に通りやすいかどうかの目安です。
実際に無理なく返済を続けられるかどうかは、ご家庭の生活費や将来の支出によっても変わってきます。
基準ぎりぎりまで借りるのではなく、ゆとりを持った資金計画を立てることをおすすめします。

Q5. 家づくりを考え始めたら、まず何をすればいいですか？

A. まずは、現在ご家庭にある借入（自動車ローン、教育ローン、カードの残高など）を一度リストにして整理してみることから始めてみてください。
その上で、資金計画について専門家と一緒に確認すると、見通しが立てやすくなります。
まずは情報収集のつもりで気軽にご相談いただくだけでも大丈夫です。

ナチュラルデザインの施工エリアについて

弊社では、京都市、亀岡市、南丹市、向日市、長岡京市、宇治市、八幡市、城陽市、大山崎町、久御山町の京都エリア、そして大津市、草津市の滋賀エリアを中心に、家づくりのご相談を承っています。
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ご相談・お問い合わせについて

自動車ローンや教育ローンなど、ご自身の状況が住宅ローンにどう影響するかは、ご家庭ごとに条件が異なります。
「うちの場合はどうなるんだろう」と気になった方は、資金セミナーや個別相談の場で、実際の数字をもとに一緒に整理することもできます。
まずは情報収集だけのご参加でも大丈夫ですので、気になる点があれば、お気軽にお声がけください。