こんにちは。
ナチュラルデザインの代表をしております、合田太一です。

京都市で家づくりをご相談いただく中で、「予算は決めていたはずなのに、途中で計画が合わなくなってしまった」というお話を伺うことがあります。多くの場合、その背景には、住宅ローンで借りられる金額を基準に考えてしまっていた、という共通点があります。

家づくりは、単に金額を知ることが目的ではありません。
これからの暮らしに無理が出ないか、途中で諦めが増えないかを見極めるために、全体像を整理することが欠かせません。

この記事では、京都という地域特性を踏まえながら、資金計画でつまずきやすいポイントと、安心して家づくりを進めるための考え方を整理してお伝えします。

京都市で家づくりを考えるとき、予算管理が特に重要な理由

京都市は、全国的に見ても土地価格が高いエリアです。

2025年時点での京都市の平均坪単価は約232万円とされており、家づくり全体の中で土地費用が占める割合が大きくなりやすい特徴があります。

加えて、京都府内では敷地が細長い、いわゆる狭小地に注文住宅を建てるケースも多く見られます。
敷地条件に制約があると、建物の設計や工事方法にも工夫が必要になり、その分コストに影響することもあります。

実際のご相談でも、次のような流れになるケースは珍しくありません。

• 立地や環境が気に入った土地が見つかる
• 土地価格としては相場内に見える
• しかし建物にかけられる金額が想定より少なくなる

この結果、間取りや性能を見直すことになり、「本当はこうしたかった」という思いが残ってしまうことがあります。
これは計画の立て方の問題であり、判断力の問題ではありません。

土地から探すことで起こりやすい、資金計画のズレ

土地探しを先に始めると、「この土地を逃したくない」という気持ちが先に立ちやすくなります。その結果、土地代に予算を寄せすぎてしまい、建物や外構、付帯工事にしわ寄せが出やすくなります。

京都市の場合、特に注意したいのが土地条件に伴う追加要素です。

• 造成工事や擁壁工事が必要になるケース
• 高低差のある敷地への対応
• 法規制による建物制限
  ※京都市では、景観保全のために地域ごとに建物の高さ制限が設けられており、10mから31m程度まで制限が異なります。
  また、景観条例により、屋根の形状や勾配、外壁の色彩などにも規制がかかる場合があります。
• 外構計画や駐車計画の制約

これらは、土地を購入した後に詳細が分かることも多く、設計の自由度や建築費用に影響します。
土地価格だけで判断してしまうと、最終的な総額が想定より膨らみ、計画の見直しが必要になることもあります。

資金計画で最初に整理すべきは「総額」という考え方

資金計画の出発点は、建物価格でも土地価格でもありません。
まず整理すべきなのは、家づくり全体にかかる総額です。

一般的に、家づくりの費用は次のような内訳で構成されます。

• 建物本体工事費
• 付帯工事費
• 諸費用
• 外構工事費
• 家具、家電、照明、カーテン
• 引っ越し費用や予備費

さらに、費用配分の目安としては、次のように考えられることが多いです。

• 建物本体工事費　総額の約70％
• 付帯工事費、外構工事費　約10〜20％
• 諸費用　約5〜10％
• 家具、家電、予備費　約5〜10％

これはあくまで目安であり、土地条件や希望する仕様によって変動しますが、全体像を把握する際の参考になります。

具体的な金額イメージで考える資金計画

例えば、総予算が4,000万円の場合、次のような配分になることがあります。

• 土地購入費　1,500万円
• 建物本体工事費　1,800万円
• 付帯工事費、外構工事費　500万円
• 諸費用　200万円

このように、建物だけを見るのではなく、全体を見据えた配分を考えることが重要です。

見落としやすい「地盤改良費」にも注意

資金計画の中で、特に見落としがちなのが地盤改良費です。
地盤調査の結果、軟弱地盤と判断された場合、50万円から150万円程度の改良費用が発生することがあります。

地盤調査は、土地購入後に実施されることが多いため、事前に正確な金額を把握することが難しい費用でもあります。
だからこそ、予算にある程度の余裕を持たせておくことが、安心につながります。

建物の希望を整理してから土地を考える意味

資金計画を安定させるためには、先に「どんな建物にしたいか」を整理することが欠かせません。
間取り、必要な広さ、性能の考え方をある程度明確にすることで、必要な敷地条件や土地予算の目安が見えてきます。

土地→建物の順番ではなく、建物→土地の順番が正解

項目	土地から探す場合	建物から考える場合
予算管理	土地代に引っ張られやすい	総額から逆算できる
建物の自由度	制限が出やすい	希望を反映しやすい
追加費用	後出しになりやすい	事前に把握しやすい
計画の安定性	修正が必要になることが多い	崩れにくい

向日市や長岡京市、宇治市など、エリアによって土地条件が大きく異なる地域ほど、この順番が重要になります。

よくある勘違い「本体価格＝家の予算」ではない

多くの方が、本体価格を家づくりの予算だと捉えがちですが、実際にはそれだけでは足りません。
外構工事や照明、カーテン、地盤改良費などは、後から追加されることが多く、事前に把握していないと不安の原因になります。

ここで一度、立ち止まって考えてみてください。

• 今考えている予算は、建物だけの金額になっていないでしょうか
• 土地と建物を合わせた総額を把握できていますか

資金計画の段階で、どこまで含まれているのかを整理することが大切です。

住宅ローンは通すためではなく、暮らしを守るために組む

住宅ローンは、通すこと自体が目的ではありません。
大切なのは、住み始めてからの生活を守れるかどうかです。

項目	借りられる額	安心して返せる額
判断基準	金融機関の審査	家計全体
基準	年収、勤続年数	生活費、将来支出
リスク	生活が圧迫されやすい	余裕を持てる
住み始めてから	不安が残りやすい	安心して暮らせる

月々の返済額だけでなく、光熱費、毎年発生する固定資産税、将来の修繕費、火災保険料なども含めて考えることで、長く安心して暮らせる計画になります。

京都市で家づくりをする際の特記事項

• 建物の高さ制限　地域により10mから31m
• 屋根の形状や勾配の規制
• 外壁の色彩制限
• フェンスや外構デザインへの配慮

土地探しの段階で、建築予定エリアの規制内容を確認しておくことが、後悔を減らすポイントになります。

一人で抱え込まず、整理できる場を持つことの大切さ

資金計画は、情報が多く、正解が一つではないからこそ混乱しやすい部分です。
だからこそ、早い段階で考えを整理できる場を持つことが大切です。

全体像を共有し、判断の軸を持つことで、土地探しやプラン検討がスムーズになります。
京都市や亀岡市、向日市などで家づくりを考えている方ほど、最初の整理が後悔を減らす鍵になります。

まとめ

家づくりの資金計画は、金額を決める作業ではなく、これからの暮らしを見据えて考えを整理する作業です。

• 総予算を先に把握する
• 建物の希望を整理してから土地を考える
• 京都市特有の条件や費用を事前に理解する
• 一人で抱え込まず、整理できる場を持つ

この順番を大切にすることで、家づくりはより安心して進められます。

ナチュラルデザインの施工エリア

ナチュラルデザインは、京都市を中心に、亀岡市、南丹市、向日市、長岡京市、宇治市、八幡市、城陽市、大山崎町、久御山町を主な施工エリアとしております。
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すぐにお伺いできる範囲にエリアを絞ることで、暮らしの中で何かあった時も迅速に対応できるようにしています。
建てて終わりではなく、住まいの成長を一緒に見守れるような、地域に根ざしたパートナーでありたいと考えています。
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